وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب: إقرار قانون اتحاد المطورين العقاريين قبل نهاية العام (حوار)
الدولة تتحمل 120 مليار جنيه مقابل دعم مبادرة التمويل العقاري
نعمل على تسهيل إجراءات تسجيل الوحدات السكنية
العاصمة الإدارية مشروع هام ومحوري.. ويقلص من التكدس السكاني
قانون اتحاد الشاغلين يسهم في الحفاظ على الثروة العقارية
قال المهندس طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، ورئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن مبادرة التمويل العقاري الجديدة تعد بمثابة هدية من الرئيس عبد الفتاح السيسي لمحدودي ومتوسطي الدخل، مؤكدا أن اشتراطات المبادرة تصب في صالح العميل لضمان تسليمه وحدة سكنية جاهزة على السكن.
وتوقع شكري في حواره لـ القاهرة 24، أن يتم إصدار قانون التطوير العقاري قبل نهاية العام الجاري، والذي يهدف إلى تنظيم مهنة التطوير العقاري وتصنيف المطورين العقاريين حسب سابقة أعمالهم بما ينعكس إيجابا على القطاع العقاري.
وأكد شكري أن العاصمة الإدارية مشروع حيوي وهام يساعد بالإضافة إلى مشاريع المدن الجديدة والظهير الصحراوي الأخرى في توسعة الرقعة السكانية لمصر من 7٪ إلى 14%، والحد من التكدس السكاني بالقاهرة، ويساهم في استغلال مقار الوزارات وتحويلها إلى مزارات سياحية.
وشدد وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، على استحالة حدوث فقاعة عقارية في مصر، نظرا لأن حدوث هذا مرتبط بوجود تمويل عقاري غير منضبط ومبالغة في تقييم الوحدات وهي العوامل غير الموجودة في السوق المصرية من الأساس… وإلى نص الحوار الكامل مع وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب :
في البداية.. ما رأيك في مبادرة الرئيس عبد الفتاح السيسي للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل؟
تعد مبادرة التمويل العقاري الجديدة بفائدة 3% بمثابة هدية من الرئيس عبد الفتاح السيسي؛ لمتوسطي ومحدودي الدخل، حيث إن معظم المواطنين يواجهون صعوبة في شراء الوحدات السكنية بسبب ارتفاع قيمة القسط وعدم قدرتهم على السداد.
كما أن خفض قيمة الفائدة إلى 3% هي مبادرة غير مسبوقة في تاريخ مصر، وستتحمل الدولة نحو 120 مليار جنيه نظير دعم المبادرة، فضلا عن إطالة فترات السداد إلى 30 عاما.
وسيدفع العميل متوسط الدخل فقط نحو 35 ألف جنيه كمقدم لوحدة سكنية، ثمنها 350 ألف جنيه كاملة التشطيب والمرافق جاهزة للسكن، وهو ما يعد علامة فارقة في تاريخ القطاع العقاري، كما سيسدد قيمة إيجارية تقل عن 1400 جنيه للوحدة، وهي قيمة تقل كثيرا عن قيمة الإيجار الجديد، كما ستظل هذه القيمة الثابتة لمدة 30 عاما، بينما تزداد قيمة الإيجار بنحو 10% سنويًا، بالإضافة إلى انخفاض القيمة الشرائية للنقود على مدار السنين.
كما أن اشتراط أن تكون الوحدة السكنية كاملة المرافق والتشطيب وجاهزة للسكن، يصب في مصلحة المواطن والذي قد يكون غير قادر ماديا على تشطيب الوحدة.
وفيما يتعلق باشتراط تسجيل الوحدة أو قابليتها للتسجيل، فجميع الوحدات السكنية في المدن الجديدة تنطبق عليها تلك الشروط، كما أن القانون أتاح مرونة للمواطن في شراء وحدات سكنية من وحدات الإسكان الاجتماعي أو المطورين العقاريين والأفراد؛ ما دام أن الوحدة مسجلة أو قابلة للتسجيل أو تم التصالح عليها والحصول على استمارة 10.
كما أن اشتراط المبادرة عدم الحصول على وحدة مدعمة من قبل يهدف لضمان تحقيق العدالة الاجتماعية، كما يحظر بيع الوحدة قبل 7 سنوات، للتأكد من بداية استفادة العميل من المبادرة.
ويعد تخصيص جزء من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل أمر هام للغاية، نظرا لأهمية تلك الفئة والتي تعد عماد أي دولة، والتي كانت تواجه صعوبة في الحصول على وحدة سكنية مناسبة، وهو ما تم حله في هذه المبادرة من خلال توفير شقق سكنية تتراوح بين 1.1 مليون جنيه و1.4 مليون جنيه نقدًا، ما يساوي قيمة وحدات سكنية تصل إلى 1.7 مليون جنيه بنظام الأقساط المتاح في السوق العقاري حاليا.
وسيسدد العميل متوسط الدخل أقساط أقل من 5 آلاف جنيه شهريًا ثابتة على مدار 30 عامًا، بينما ترتفع قيمة الإيجار الشهري سنويا.
لكن شركات التطوير العقاري تواجه صعوبة في تسجيل الوحدات العقارية.
تسجيل الوحدات السكنية بالإيداع يستغرق نحو ثلاثة أشهر في المدن الجديدة، ويهدف تسجيل الوحدات السكنية لتخصيص رقم قومي لكل عقار، وهو ما يساهم في إعطاء ثقة ومصداقية للسوق العقاري في مصر، ويحد من الخلافات القانونية حول العقارات ويساهم في جذب الاستثمار الأجنبي وتصدير العقار للخارج.
ونعكف حاليا في لجنة الإسكان في مجلس النواب وغرفة التطوير العقاري، على تسهيل وتقصير مدة إجراءات تسجيل الوحدات السكنية، ووضع قائمة محددة بإجراءات التسجيل والوقت الزمني اللازم للتسجيل.
ماهي أهم ملامح قانون اتحاد المطورين العقاريين وما الهدف من إصدار القانون؟
يهدف قانون اتحاد المطورين العقاريين إلى تنظيم مهنة التطوير العقاري، وهو ما سينعكس إيجابا على سوق العقارات في مصر وتنظيم القطاع.
كما يهدف القانون إلى تعريف مهنة التطوير العقاري، وتحديد صلاحيات لاتحاد المطورين العقاريين تمكنهم من الإشراف والرقابة والتدقيق على المطورين العقاريين، بالإضافة إلى تصنيف للمطورين العقاريين إلى عدة فئات وفقا لحجم أعمالهم وسابقة أعماله ومدى جودتها وعوامل أخرى، تساهم في تعريف المطور العقاري دون شرح.
ويهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين مالك الأرض أو جهة الولاية والمطور العقاري ومشتري الوحدة، مشيرا إلى أن أي طرف في هذا المثلث يؤثر على الطرف الأخر، فإذا كان هناك تقصير من جهة الولاية في إدخال المرافق مثل الماء والغاز ومنح الرخصة في الوقت المناسب، سيؤدي إلى تأخر المطور في تسليم المشروع، وهو ما ينعكس في النهاية على مشتري الوحدة.
ويساهم القانون الجديد في تعريف المشتري بإمكانيات وقدرات المطور العقاري حسب تصنيفه في قانون التطوير العقاري، ويخلق حالة من المنافسة بين الشركات صاحبة التصنيف الواحد.
وسيتضمن القانون الجديد للتطوير العقاري أسس وآليات لترقي الشركة من فئة إلى أخرى أعلى، بهدف تشجيع المطورين العقاريين.
وسيسمح القانون بحصر كل شركات التطوير العقاري العاملة في مصر، ومنح رخصة عمل للشركات الجديدة.
ومن المقرر أن يكون لاتحاد المطورين له إيراد مخصص له من خلال رسوم معينة، للمشاركة في الدفاع عن المطورين وتنظيم السوق وتنظيم المؤتمرات واللقاءات التوعوية لصغار المطورين.
ولا يمكن للحكومة أن تخالف الاشتراطات التنظيمية للاتحاد فيما يتعلق بالمطورين وتصنيفهم واسناد الأعمال إليهم.
ويتضمن القانون عقوبات على المطورين الذين يخالفون بنود اتحاد المطورين العقاريين، تتضمن إيقاف على العمل وإقرار غرامات تصل إلى 10 مليون جنيه في بعض الأحيان.
والقانون الجديد يتضمن لجنة لفض المنازعات برئاسة مستشار منتدب من وزارة العدل، لفض المنازعات بين الشركات قبل اللجوء إلى القضاء.
متى يتم إقرار قانون المطورين العقاريين؟
تم الانتهاء من دراسة القانون في لجنة الإسكان بمجلس النواب، وستتم مناقشته في في الجلسة العامة لمجلس النواب في دورته القادمة، ومن المتوقع أن يتم إقراره قبل نهاية العام الجاري.
هل يتضمن قانون اتحاد المطورين العقاريين عقوبات على شركات التطوير العقاري التي تتأخر في التسليم؟
يساهم القانون في تصنيف شركات التطوير العقاري، والفرز والتعريف وزيادة شفافية المعلومات حول الشركات، وهذا يتيح للمشتري معرفة سابقة أعمال المطور ومدى التزامه بالاشتراطات والمواعيد من القيد الموجود بالغرفة وبالتالي تسهيل القرار في اختيار الفئة المناسبة وبالتالي معرفة قدرات الشركة وتاريخها.
وهذا بالإضافة لوجود مرجعية تحكيمية سهلة وهي لجنة فض المنازعات وهذا مع حفظ كل حقوق العميل من خلال وسائل التحكيم ومن خلال الاتحاد وأيضًا حقوقه في خضوع عملية التأخير في تسليم العقارات، للقانون المدني.
ماذا عن التعديلات الخاصة باتحاد الشاغلين في قانون البناء رقم 119؟
نحن عملنا على تعديلات جوهرية وهامة في البند الخاص باتحاد الشاغلين، أهمها وجود آلية تمكن من يدير المشروع العقاري من تحصيل قيمة الصيانة، من خلال شركة متخصصة في إدارة العقارات، وهي فكرة مطبقة في معظم الدول الأجنبية.
ويحقق إسناد أعمال الصيانة إلى شركة متخصصة 3 مزايا، أولا تحقيق الحيادية، وثانيا إسناد أعمال الإدارة إلى شركة متخصصة في أعمال الصيانة والأمن، وثالثا توفير فرص عمل لكثير من الأشخاص، ويساهم وجود تلك الشركات في الكشف الحقيقي عن معدل البطالة في مصر، حيث سيتم التأمين على عمال الأمن والنظافة والصيانة وهو ما يظهر حجم البطالة الحقيقية في المجتمع المصري.
وستضع تلك الشركات ميزانية محددة للصيانة من خلال مراقب حسابات مالي، توضح المصاريف التي تم إنفاقها، والالتزام المالي على كل عميل.
وندرس منح صلاحيات لتلك الشركات تمكنها من الحجز على الوحدة السكنية حال امتناع العميل عن سداد رسوم الصيانة المقررة على الوحدة السكنية، نظرا لأهمية تلك الرسوم في الحفاظ على الثروة العقارية وقيمة العقار المادية مع مرور الزمن.
هل من المتوقع إقرار تعديلات القانون قبل نهاية العام؟
تم الانتهاء من مناقشة تعديلات اتحاد الشاغلين في لجنة الإسكان بمجلس النواب، ومن المقرر عرضها على الجلسة العامة خلال الدورة القادمة.
كيف ترى إنشاء عاصمة إدارية جديدة لمصر.. وكيف تنعكس على السوق العقاري المصري؟
تعد العاصمة الإدارية مشروع هام ومحوري كان لا بد منه، فلا يعقل أنه بعد 7 آلاف سنة مازلنا نعيش على 7% من رقعة الأرض في مصر.
ودائما يرتبط السكن بالعمل، حيث يتمركز الناس حول أماكن عملهم، وهو ما ساهم في حدوث خلخلة غير طبيعية وحدوث ظاهرة الهجرة الداخلية من القرى والصعيد القاهرة بحثا عن فرص عمل، لذلك كان لا بد من التوسع أفقيا في المدن الجديدة ومشاريع الظهير الصحراوي مثل العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ومدن الجيل الرابع، لرفع الرقعة السكانية من 7% إلى 14%، وتوفير حياة كريمة للمواطنين في القرى والريف، وهو ما يحد من ظاهرة التكدس السكاني في مناطق بعينها.
ويسهم نقل موظفي الوزارات الحكومية إلى العاصمة الإدارية الجديدة في تطوير القاهرة وتحويلها لمنطقة سياحية جاذبة للاستثمار.
ومن المتوقع أن تحدث طفرة في الاستثمار العقاري في العاصمة الإدارية مع بدء انتقال الموظفين وبدء عملية الأشغال في المدينة.
هل يساهم توجه معظم المطورين العقاريين حاليا إلى العاصمة الإدارية، في حدوث تخمة من المعروض في شرق القاهرة؟
بالطبع يساهم كثرة البناء في وقت واحد في تحقيق زيادة من المعروض في الوحدات العقارية، لكن أتوقع أن يقابل العرض الكبير حجم كبير من الطلب مع توفير مبادرات التمويل العقاري، خاصة أن هناك رغبة كبيرة في شراء العقارات يعوقها نقص القدرة الشرائية وعدم توافر السيولة الكافية.
وأكد أن الدولة هي المنوط بها توفير مبادرات التمويل العقاري للوحدات، لأن شركات التطوير العقاري لا تمتلك القدرة المالية لإطلاق مثل المبادرات.
ما رأيك في قرار شركة العاصمة الإدارية بتحذير شركات التطوير العقاري من بيع الوحدات قبل الحصول على القرار الوزاري والتراخيص اللازمة؟
في رأيي أن صدور القرار الوزاري أمر وجوبي، قبل البدء في طرح وحدات المشروع للبيع، في المشروعات الكبرى، كما أن الحصول على التراخيص أمر هام جدا في بناء المنشآت الفردية.
في الختام.. هل يمكن أن تشهد السوق المصرية حدوث فقاعة عقارية؟
لا يمكن أن تشهد سوق العقارات في مصر، حدوث أي فقاعات عقارية، فالفقاعة العقارية تحدث بسبب المبالغة في تقييم العقارات وحدوث مزاحمة ومنافسة على المعروض العقاري، وهو أمر لا يحدث إطلاقا في القطاع العقاري المصري.
سبب الفقاعة العقارية التي حدثت في أمريكا عام 2008 كانت بسبب المبالغة في منح التمويل العقاري بنسب تصل إلى 105% من ثمن الوحدة، كما أن نسب التمويل العقاري في الولايات المتحدة يتجاوز 98%، بينما تصل نسبته في مصر إلى 3%، كما أن الطلب على العقارات لا يتناسب مع حجم المعروض.
وتحتاج مصر إلى مليون وحدة سكنية لتلبية الطلب العقاري الحقيقي بسبب الزيادة السكانية.
