ننشر مسودة قانون المطورين العقاريين المعروضة على طاولة مجلس الوزراء
حصل القاهرة 24 على مسوَّدة ضوابط وقوانين وبيع مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المتعاملين بالسوق العقاري، بعد عرضها على الدكتور مصطفي مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، والدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان وبحضور عدد من المستثمرين والمطورين العقاريين.
وجاءت اجتماعات المسؤولين الأخيرة بهدف ضبط السوق العقارية، باعتباره من أهم القطاعات المؤثرة في الاقتصاد المصري، ونظرًا لأهميته قامت الحكومة المصرية بوضع خطة جديدة بمشاركة المطورين العقاريين هدفها ضبط إيقاعه بشكل عام وتنظيم عمل المطورين العقاريين خلال الفترة المقبلة؛ لا سيما في ظل توجهات الدولة بالحفاظ على سمعة السوق المصري خارجيًا وبما يتماشى مع مستهدفات الدولة محليًا.
وجاء الاجتماع استكمالا للمناقشات التي تمت خلال الفترة السابقة حول ضوابط وآليات تنظيم السوق العقارية في مصر، وتم خلاله تكليف وزير الإسكان بعقد اجتماعات مع المستثمرين والمطورين العقاريين لمناقشة التفاصيل ذات الصلة.
وكشفت مصادر حضرت الاجتماع عن أبرز ملامح القوانين والبنود التي تقدم بها عدد من المطورين العقاريين خلال اجتماعهم مع مجلس الوزراء، ونلخصها من فقرات لتوضيحها بشكل أكثر تفصيلا.
جاءت أبرز الاقتراحات المقدمة من المطورين والتي تم طرحها خلال الاجتماع الأخير، تم تقسيم عمل المطورين العقاريين لفئات حسب قدرتهم المالية والفنية، والتي تحدد إذا كانت المساحة أقل من 30 فدانا في تلك الحالة تكون مساحة صغيرة، أما المتوسطة فتبدأ من 30 إلى 70 فدانا، إذا كانت أكثر من 70 فدانا فتكون المساحة كبيرة.
كما جاءت أبرز المواد أو المقترحات أن يلتزم المطور العقاري بالضوابط والمعايير الآتية أيا كانت الفئة الخاضع لها، تقسيم المشروع إلى عدد من المراحل، ويجوز أن يقوم المطور باعتبار المشروع مرحلة واحدة تصل مساحتها إلى 100% من مساحة المشروع، وتعد المرحلة الأولى هي وحدة التعامل على المشروع فيما يخص التصريح ببدء البيع.
وتضمن ذات البند إلزام المطور بفتح حساب بنكي مستقل المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المرحلة من إيرادات ومصروفات سواء كانت شيكات أو نقدا، كما شمل أيضا في حالة حصول المطور العقاري على قرض للمرحلة، فإنه يلتزم بإيداع مبلغ القرض في حساب مدين خاص بالمرحلة، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات أو أي حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري.
وجاء من ضمن البنود ضرورة الالتزام بالبرنامج الزمني لتنفيذ المشروع المقدم لجهة الولاية بما يشمل كل المراحل، ويمتد البرنامج الزمني للمشروع في حالة تأخر الهيئة أو جهة الولاية في توصيل المرافق الخاصة بالإنشاءات (طرق ممهدة ووصلة مياه إنشائية) والمرافق العامة الدائمة اللازمة لتسليم المرحلة المعنية، أو التأخر في إصدار تراخيص البناء في مواعيدها طبقا للقوانين واللوائح السارية، وتمتد مدة البرنامج الزمني لمدة مماثلة للتأخير من قبل الهيئة أو جهة الولاية أو أي من الجهات ذات الاختصاص التابعة لها.
وشملت البنود الجديدة لتنظيم السوق العقارية، يجوز للمطور في حالة المشروعات العمرانية المتكاملة أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع في ذات الوقت، فضلا عن عدم الإعلان عن بيع وحدات بأي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها.
كما تضمنت البنود المقدمة من المطورين، أنه لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد من جهة الولاية بالالتزام بالبرنامج الزمني للمرحلة السابق الإعلان عنها، كما يلتزم المطور العقاري بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالمرحلة تتناسب قيمته مع مساحة المرحلة المطلوب طرحها للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ نقديا أو في صورة شيكات من الإيرادات أو التسهيلات الائتمانية الخاصة بنفس المشروع، على أن يلتزم المطور بتغطية الفرق في حاله الشيكات المرتدة، ويتحدد ذلك محسوبا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا لتصنيف المشروع ومساحة المرحلة المطلوب طرحها للبيع.
وتضمنت البنود قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة بالحساب البنكي الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها بالسوق، كما أن المطور مطالب بتسليم تقرير مالي ربع سنوي إلى جهة الولاية، يكون معتمدا من مراقب حسابات الشركة بموقف المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الصرف على المرحلة يسلم خلال 30 يوم من انتهاء ربع السنة المالية، بجانب ضرورة مراجعة الأداء والموقف المالي للمرحلة كل نصف سنة مالية.
هذا إلى جانب الالتزام المطور العقاري بالاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب ضمان بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطي، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطي بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطي طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن المتبقي من هذا الاحتياطي بعد إتمام تسليم المرحل، كما يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقاري من المقيدين بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري، أو الهيئة العامة للرقابة المالية
كما تضمنت البنود ضرورة التزام المطور العقاري بوجود المبلغ المالي بالحساب البنكي كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائي للمرحلة، على أن يحق للمطور خفض قيمة الحد الأدنى للغطاء المالي بالحساب البنكي تنازليا مع معدلات إنجاز المرحلة، وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسب فعلية من المرحلة تتناسب مع مساحة المرحلة المطروحة للبيع، كما يحق له إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى نسبة تنفيذ فعلية 30% من إجمالي مراحل المشروع بغض النظر عن نسبة التنفيذ في كل مرحلة على حدة.
وشملت البنود الجديدة أن يتم تنفيذ 10% على الأقل من المرحلة قبل الإعلان عن بيع مرحلة لاحقة من المشروع، وفي حالة رغبة المطور في الإعلان عن بيع مرحلة لاحقة قبل الوصول إلى نسبة إنجاز 10% من المرحلة السابقة لها، يجب أن يقوم المطور بتقديم خطاب ضمان بنكي تماثل قيمته نسبة تعادل المتبقي من نسبة الـ 10% الخاصة بالمرحلة السابقة، يضاف إليها نسبة 10% عن المرحلة التالية وذلك محتسبا من التكلفة الإنشائية للمرحلة الجديدة التي يرغب في الإعلان عن بدء المبيعات.
وجاء أيضا بند عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقاري والعميل، في حال تأخر المطور العقاري في تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل لمدة من 12-24 شهر، عن الموعد المتفق عليه في العقد المبرم بين المطور العقاري والعميل، بشرط التزام جهة الولاية بتوصيل المرافق الإنشائية والمرافق الدائمة في المواعيد المتفق عليها مع المطور العقاري، بشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقاري والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه في مواعيدها طبقا للعقد مع المطور العقاري، يلتزم المطور بتعويض العميل المشتري مقابل إيجار شهري عن كل شهر يتأخر فيه المطور العقاري عن تسليم الوحدة إلى العميل تحت رقابة جهة الولاية.
كما شملت البنود شرطا أخر أن تكون القيمة الإيجارية موازية لنفس مواصفات الوحدة التي تم بيعها للعميل، ولجهة الولاية قيمة الإيجار الشهري. ويسري حكم هذا البند على كافة المشروعات بما في ذلك المشروعات الجاري تنفيذها قبل صدور هذا القرار، وفي حالة النص في العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل، تطبق الشروط الواردة بالعقد على المطورين العقاريين بشأن المراحل والمشروعات الجارية توفيق أوضاعهم بشأن مواعيد التسليم.
وتضمن البنود أن تلك القرارات تسري أحكامها على كافة مشروعات التنمية والتطوير السكني والسياحي ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير، لا تسري أحكام هذا القرار على عقود الشراكة وعقود البيع مقابل حصص عينية المبرمة بين جهات الولاية والمطور العقاري، وأيضا عقود الشراكة المبرمة مع جهات حكومية أو سيادية أو شركات قطاع الأعمال. كما لا تسري أحكام هذا القرار على تطوير المشروعات أو الوحدات غير المخصصة للبيع
كما نصت البنود على أن المشروعات الجارية يلتزم المطور بعمل حساب بنكي من تاريخ صدور القرار مع تقديم شهادة من محاسب قانوني معتمد ضمن قائمة مراقبي الحسابات المسجلين لدى البنك المركزي المصري بموقف المبالغ المحصلة من المشترين قبل فتح الحساب، مع الالتزام بإيداع المتحصلات التي سيتم تحصيلها مستقبلا من مبيعات سابقة في هذا الحساب، وفي حالة الإخلال بالشروط والضوابط الواردة بهذه القواعد، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة.
أما في حالة عدم قيام المطور بإصلاح الخلل خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة التراخيص المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحسن تصحيح المخالفة، ثم الإعلان في وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والضوابط الواردة بهذه القواعد، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية علي الأرض.
كما شملت البنود أن يتم إيداع مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها وطبقا للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المرحلة، ويعمل بأحكام هذا القرار على كافة المراحل الجديدة من المشروعات الجارية.
