لماذا عزف المطورون العقاريون عن وحدات محدودي الدخل؟

توفير وحدات سكنية لكافة مستويات الدخل، أمر وضعته الدولة على رأس أولوياتها في الوقت الراهن، ولكن التركيز على فئة محدودي الدخل باعتبارها الأكبر والأكثر طلبًا على مر السنين، وهو ما دعي الدولة للتوسع في إنشاء الوحدات السكنية بما يليق بحجم الطلب الذي يزيد عن مليون وحدة سكنية على أقل تقدير.

ومع تركيز الدولة على مشروعات الإسكان، عرض المطورون العقاريون على الدكتور مصطفي مدبولي وزير الإسكان حينها، عن طريق شعبة الاستثمار العقاري في عام 2016 نيتها مشاركة الدولة في تنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعي مقابل الحصول على أرض لتنفيذ وحدات يتم بيعها عن طريق الشركات التي ستدخل المبادرة.

وبعد الإعلان عن المبادرة وتقديمها وعرضها على مجلس الوزراء وافق عليها في عام 2016، ولكن بشروط محددة لعل أبرزها أنه في حال طلب الشركة إقامة مشروع استثماري، وسداد قيمة الأرض بتنفيذ وحدات إسكان اجتماعي، يتم تخصيص قطعة أرض بنشاط إسكان استثماري توازى في قيمتها قيمة تنفيذ عدد العمارات التي ستبنى بنشاط الاجتماعي.

تخصيص أراض لشركات الاستثمار العقاري

وتضمنت المبادرة السماح بتخصيص أراض لشركات الاستثمار العقاري لتنفيذ وحدات إسكان متوسط «استثماري» مقابل قيام الشركات بتنفيذ وحدات إسكان اجتماعي كحصة عينية لا تقل عن 30٪ من المساحة المطلوبة للنشاط الاستثماري، على أن تكون المساحات الخاصة بوحدات الإسكان الاجتماعي لا تقل عن 90 مترا كاملة التشطيب والتي ستتسلمها الوزارة لتقوم بطرحها على المواطنين وفقا لشروط الإسكان الاجتماعي من خلال التمويل العقاري.

واشترطت الإسكان على المطورون العقاريون ألا تقل نسبة التنفيذ بالأخير عن 30% من المساحة المطلوبة للاستثماري مع مراعاة إدراج بنود بالعقود تتضمن مدة التنفيذ، والموعد المحدد للاستلام، والمواصفات الخاصة بأعمال التشطيب وتنسيق الموقع، كما يشترط تنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعي في فترة لا تزيد على سنتين من تاريخ اعتماد المخطط على أن تطبق أحكام وقواعد اللائحة العقارية فيما يتعلق بتنفيذ الجزء الاستثماري.

وأعلنت وزارة الإسكان حينها أنه سيتم دراسة العروض والطلبات المقدمة من المطورون والتي تشترط بهم الهيئة جدية وسابقة الأعمال الجيدة لضمان سرعة التنفيذ بالمواصفات والجودة المطلوبة، ومع الموافقة عرضت وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية على المطورين العقاريين أراضي بمساحات كبيرة على طريق مصر الإسكندرية – الصحراوي، ولكن تراجع المطورين العقاريين عن تنفيذ الوحدات السكنية بحجة أن الأراضي ليست داخل المدن الجديدة كما يتوقعون، وذلك ليتمكنوا من تسويق مشروعاتهم السكنية، خاصة وأن في حال حصولهم على أراضي بامتداد المدن يصعب عليهم تحقيق المبيعات المرجوة من مشروعاتهم.

وفى عام 2022 وافق مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة برئاسة الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان، على مشاركة المطورون العقاريون في إنشاء الوحدات السكنية بمشروع - الإسكان الاجتماعي - بالمدن الجديدة، حيث نصت الموافقة على إبرام اتفاق إطاري بين صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لتحديد آلية التعامل مع جهتين داخل قطعة الأرض الواحدة، وتحديد مسئولية كل جهة (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري – المطور العقاري)، وبما لا يتعارض مع قانون الإسكان الاجتماعي الصادر برقم 93 لسنة 2018، وكذا القواعد والاشتراطات المعمول بها بالهيئة، على أن يتم عرض ذلك كله علي مجلس الإدارة بعد التوصل لتفاصيل الاتفاق.

مشاركة المطورين العقاريين

ومنذ ما يقرب من 7 سنوات، عاد الحديث مرة أخري عن مشاركة المطورين العقاريين باجتماع عقده مسئولو الإسكان وبحضور عددٍ من المطورون العقاريون، لبحث آليات مشاركتهم للمرة الرابعة أو أكثر، في تنفيذ مشروعات الإسكان الاجتماعي والإسكان المميز بما يُسهم في توسيع قاعدة المشاركة، وتعظيم الدور الإيجابي للمطورين، لتلبية احتياجات المواطنين في قطاع الإسكان، وذلك في إطار توجهات الدولة.

وبالرغم من استمرار الاجتماع لساعات، تم العودة مرة أخري على قرارات عام 2016 لاستعراض سبل التعاون المشترك بين الهيئة وصندوق الإسكان الاجتماعي وممثلين عن المطورون العقاريون وبحث تفعيل وتسهيل إجراءات مشاركتهم في المشروعات التي تنفذها الدولة وضرورة مناقشة فرص مشاركة المطورين العقاريين في المشروعات التي تنفذها هيئة المجتمعات العمرانية وصندوق الإسكان الاجتماعي خلال المرحلة المقبلة من أجل توسيع نسب مشاركة القطاع الخاص في التنمية الاقتصادية، لزيادة موارد الدولة من الاستثمارات المختلفة.

الخلاصة تتثمل في أن المطورون العقاريون يحتاجون إلى الحصول على أراضي سكنية في القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد، للموافقة على الدخول مع الدولة لتنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعي، وليس من منطلق دورهم في المسئولية الاجتماعية ولكن لتحقيق أهدافهم ومكاسبهم المالية، وفى حال استمرار وزارة الإسكان في اختيار الأراضي بعيدًا عن المدن التي تم ذكرها، فلن تكون هناك مشاركة بين الدولة والقطاع الخاص حتي وأن مر عليها 30 عامًا أخري.