حيثيات حكم زيادة سعر المتر العقاري لشركة: زيادة من 2750 جنيهًا إلى 4 آلاف جنيه نتيجة الظرف الطارئ وكورونا | مستندات
حصل القاهرة 24 على حيثيات الحكم القضائي بشأن الدعوي المرفوعة من أحد أصحاب الشركات التي تعرض إلى خسار نتيجة أمور خارجة عن إرادته، بتعديل عقد البيع، وزيادة سعر المتر للوحدة موضوع العقد إلى 4 آلاف جنيه، ومد أجل تسليم العين لسنتين إضافيتين عن المدة المحددة بالعقد، وألزمت المستأنف بصفته بالمصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
حيثيات الحكم الصادر
وأكدت المحكمة في حيثياتها أن ما تنعاه الشركة الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة حكم أول درجة للمادة 2/147 من القانون المدني فإن هذا النعي سديد، حيث إنه من المقرر قانونا طبقا لنص المادة 2/147 من القانون المدني، ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلًا، صار مرهقًا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعًا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يردّ الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلًا كل اتفاق على خلاف ذلك، مما مؤدى ذلك أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لقاعدة مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني ولازم تلك القاعدة أن ما اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحا لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزمًا للطرفين، فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين، إذ أن العقد وليد إرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة وهذا هو الأصل.
وأوضحت الحيثيات أنه لما كان الثابت أنه عقب تحرير هذا العقد طرأت ظروف طارئة واستثنائية وإن كانت لم يترتب عليها أن يكون تنفيذ الالتزام مستحيلًا وإنما جعلت تنفيذه أكثر عبئا وأثقل تكلفة مما قدره المتعاقدان على عاتق الشركة الطاعنة والتي تمثلت تلك الظروف الاستثنائية في تحريك سعر الصرف للجنيه وجائحة كورونا التي اجتازت العالم أجمع وما ترتب عليها من تطبيق إجراءات استثنائية توقفت خلالها كافة التعاملات والنشاطات داخل البلاد.
واستطردت المحكمة أنه لما كانت المحكمة في سبيل وقوفها على حقيقة الحال انتدبت خبيرًا في الدعوى والذي باشر المأمورية المكلف بها طبقا للقانون وعلى أسس فنية سليمة تتفق والنتيجة التي تضمنها ذلك التقرير، ولما كانت المحكمة تطمئن إلى هذا التقرير المودع بملف الدعوى ومن ثم فإنها تأخذ به محمولا على الأسباب التي بني عليها وتعتبره مكمل الأسباب قضائها المتقدم وتقضي في الموضوع على هذه النتيجة التي انتهي إليها وترتيبا على ذلك من توصله إلى أن بالفعل قد طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في وسع المتعاقدان توقعها وقت إبرام عقد البيع المؤرخ 11 أكتوبر 2015، خلال المدة المتفق عليها لتسليم شقة النزاع وهي الفترة منذ تاريخ التعاقد في 15 نوفمبر 2015، وحتى تاريخ التسليم المتفق عليه بتاريخ 11 يوليو 2019، وتلك الأحداث الاستثنائية تتمثل في تحرير سعر صرف الجنيه (تعويم الجنيه) في غضون عام 2016.
حيث تم تخفيض قيمة الجنيه المصري أمام العملات الأجنبية وترتب على ذلك ارتفاع كبير في أجور العاملين وتكاليف التشطيب ومواد البناء ومقايسات المرافق وبالتالي فإن المستأنف ضده يقع عليه عبء، وتلك الحوادث الاستثنائية قد أثرت على طبيعة نشاط عملية البناء والتشييد بالتالي أثرت على التكلفة الفعلية وأثرت على سعر المتر المتفق علية وهو 2750 جنيه وأثرت على التزامات الشركة المستأنفة بتسليم العين المبيعة في 11 يوليو 2019، وهو تاريخ التسليم المتفق عليه وفقا لبنود التعاقد الواردة بعقد البيع سند الدعوى خلال 4 سنوات من تاريخ استخراج رخصة البناء مما يعد مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة وبالتالي فإن قيمة الخسارة بالنسبة لعين التداعي غير متوقعة وقت إبرام التعاقد وتقدر قيمة تكلفة سعر المتر المسطح من شقة التداعي نتيجة تلك الأحداث الاستثنائية بمبلغ وقدره أربعة آلاف جنيه للمتر بدلا من سعر المتر مبلغ 2750 جنيها المتفق عليها بالعقد سند الدعوى.
الأمر الذي يوقر ذلك في يقين المحكمة وعقيدتها أن هناك ظروفا استثنائية طرأت بعد تنفيذ العقد سند الدعوى جعلت تنفيذ الالتزام على عاتق الشركة الطاعنة مرهقا ولم تكن في حسبان المتعاقدين عند إبرام العقد ولا تملك لها دفعا، مما يجيز ذلك للقاضي أن يتدخل لتعديل الالتزام الذي صار مرهقا على الشركة الطاعنة طبقا للعقد بإلزام المتعاقد الآخر بمشاركتها هذه الأعباء في تحمل نصيب من الخسارة التي قامت به طوال فترة الظرف الطارئ، وذلك ضمانا لتنفيذ العقد وهو ما توصل إليه الخبير المنتدب في الدعوى بتحديد سعر المتر على ضوء هذه الظروف بواقع 4 آلاف جنيه للمتر على نحو ما تقدم كما أن المحكمة تمهل الشركة الطاعنة مدة سنتين إضافيتين عن المدة المحددة في العقد لتمام تسليم العين.
لما كان الحكم المطعون فيه أغفل بحث كافة دفاع ودفوع الطاعن بصفته في دعواه والتفت عن ما قدم أمامه من مستندات واستند في رفضه للدعوى إلى أن العقد شريعة المتعاقدين لا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين وأغفل بحث ما أوجبه القانون في عجز الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني وكان قضاؤه الطعين برفض الدعوى لما ورد بأسباب الحكم فإنه يكون قاصرًا قصورًا معيبا، فضلًا عن خطئه في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع بما يوجب إلغائه.
حكمت المحكمة بتعديل عقد البيع المؤرخ 15 نوفمبر 2015، بزيادة سعر المتر للوحدة موضوع العقد إلى 4 آلاف جنيه، ومد أجل تسليم العين لسنتين إضافيتين عن المدة المحددة بالعقد، وألزمت المستأنف بصفته بالمصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
