ضحايا الشرط الفاسخ الصريح

الشرط الفاسخ الصريح هو مصطلح قانوني اعتاد رجال الاعمال من أصحاب الشركات العقارية إدراجه في كافة عقودهم مع الأفراد، وللأسف ونظرا لغياب الوعي القانوني لدى كثير من الافراد بجانب عدم إيمانهم بالتخصص يهرعون إلى تلك الشركات ويوقعون على تلك العقود والمتضمنة الشرط الكارثي أو ما يسمى بالشرط الفاسخ الصريح.  

ضحايا الشرط الفاسخ الصريح 

والسؤال الذي يطرح نفسه ما هو الشرط الفاسخ الصريح؟.. ولماذا أصفه بالشرط الكارثي؟ 

الشرط الفاسخ الصريح هو عبارة عن بند في العقد يسمح للدائن أيا كان سواء كان شركة عقارية أو فرد وسواء كان في عقد البيع أو غيره من العقود التي تسمى بعقود المعاوضة أي وجود التزامات متقابلة بين طرفي  أو أطراف العقد أن يفسخ العقد من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى صدور حكم من القضاء إذا أخل المدين بالتزامه في عقد.

فلا حاجة لرفع دعوى قضائية بالفسخ ولا حكم قضائي ينشئ فسخ العقد، إنما نرفع الدعوى إذا نازع المدين في أعمال الشرط الفاسخ الصريح وادعى أنه قام بتنفيذ التزامه، فيقتصر القاضي في هذه الحالة على التحقق من أن المدين لم ينفذ التزامه.

فإذا تحقق من ذلك حكم بفسخ العقد، وقد يصل الشرط الفاسخ الصريح لقمة قوته عندما يدرج في العقد بأنه تم الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي أو ما يسمى بالإنذار وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه بمجرد حلول ميعاد لتنفيذ وعدم قيام المدين دون الحاجة إلى إنذار. 

والمثير للانتباه، أن هذا البند يكاد يكون ثابتا في كافة العقود العقارية وتخص عقد البيع، وقد ظهرت في الآونة الأخيرة ومع الأزمة الاقتصادية التي تمر بها البلاد وانعكاساتها على السوق العقاري، بعض الشركات العقارية التي تسيء إلى اسمها أولا وإلى المنظومة العقارية بأن استغلت عدم وعي المتعاملين معها وأعلنت عن بيع لوحدات مشروعتها بمقدم ثمن بسيط وعلى أقساط تصل إلى 10 سنوات فأدى ذلك إلى اندفاع البعض من الأفراد ليضعوا مدخراتهم في تلك المشروعات ثم إدراج الشرط الفاسخ الصريح بكل ملحقاته في تلك العقود. 

حتي هذه اللحظة لا يوجد ثمة إشكالية ولكن الكارثة الحقيقية تبدأ بعد مرور عام أو أكثر على سداد الأقساط فيتوجه العميل إلى مقر الشركة لسداد القسط المستحق عليه فلم تقم الشركة باستلام القسط تارة لأن السيستم عطلان وتارة أخرى بأن الموظف المختص غير متواجد وتارة ثالثة بتوجيه نصيحة إلى العميل بأن الشركة تعلم الحالة الاقتصادية المتردية وتسمح له بالتأخير فى سداد القسط.

وفى هذه الحالة يكون العميل قد أخل بالتزامه الوارد بالعقد ومن ثم يحق للدائن (الشركة عقارية) أن تستخدم الشرط الفاسخ الصريح وتقوم بفسخ العقد وإعادة بيع الوحدة مرة اخرى لعميل آخر بالسعر الجديد وبمقدم ثمن يتعدى الـ 50% فتزداد أرباحها على حساب العميل حسن النية.

وعندما يتوجه العميل إلى مقر الشركة يفاجأ بفسخ العقد وأن وحدته تم بيعها لآخر فيصدم ويثور وينتهى به المقام إلى قبول شروط الشركة الواردة فى العقد وهى استلام المبالغ الذى قام بسدادها منقوص منه 10٪ أعمالا إدارية وأيضا مخصوم منها غرامات التأخير عن السداد على الرغم بأن الشركة ذاتها هى الذى امتنعت عن الاستلام ولعدم وعى العميل وحسن نيته لم يقم بثمة إجراء قانونى يحفظ حقه فى مواجهة الشرط الفاسخ الصريح.

والسؤال الذى يطرح نفسه ماذا يجب على العميل (المجنى عليه) أن يتخذه من إجراءات قانونية؟

فى هذه الحالة يجب على العميل أن يتخذ السبيلين أى الطريقين المدنى والجنائى وإثبات أن عدم سداده للأقساط كان بخطأ من جانب الشركة وله الحق فى إثبات دعواه بكافة طرق الإثبات ومنها البينة والقرائن والشهود وفيما يتعلق بالشق الجنائى يقم بالإبلاغ عن واقعة الاستيلاء على ماله بطرق احتيالية.. وللحديث بقية