بعد ضوابط التمويل المصرفي للعقارات.. هل تنجح قرارات البنك المركزي في تنشيط السوق العقارية؟
قال عدد من المطورين العقاريين، إن التعديلات التي أدخلها البنك المركزي، على ضوابط التمويل المصرفي لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، تمثل أهمية كبيرة، مشيدين بأنها ستدفع باتجاه تحريك القطاع والحد من أزمة السيولة التي تعاني منها معظم الشركات العقارية جراء التحديات التي واجهتها في الفترة الأخيرة بسبب جائحة كورونا.
وأوضح المطورون، أن التعديلات الأخيرة من شأنها إعادة الانضباط إلى السوق العقاري بشكل قوى، حيث تم إخضاع الإيرادات والمصروفات الخاصة بالشركات تحت الرقابة من خلال وضعها في حساب بنكي خاص بالمشروعات، على أن تصرف الشركة العقارية منه على المشروعات التي يمولها البنك فقط، مما يساهم في تسريع وتيرة تنفيذها، والالتزام بتسليم الوحدات السكنية للعملاء في المواعيد المحددة.
وقال المهندس علاء فكري، عضو شعبة الاستثمار العقاري، بالاتحاد العام للغرف التجارية، إن التعديلات الأخيرة التي أقرها البنك المركزي المصري، والتي تتضمن ضوابط التمويل المصرفي لشركات التنمية العقارية، تعد من أهم وأبرز القرارات التي تـم اتخاذها خلال الفترة الأخيرة، حيث تساهم في تسليم المشروعات في التوقيتات المحددة لها، فضلا عن حل الكثير من مشكلات السيولة التي تعاني منها عدد من الشركات العقارية، والتي تتسبب في تأخر تنفيذ بعض المشروعات.
وأشار إلى أن تضمين أقساط الأراضي في قرار البنك المركزي له أهمية كبيرة للشركات العقارية، حيث سيعطي دفعة كبيرة في تنفيذ المشروعات، كما أنه سيخفف الأعباء التمويلية عن الشركات، والتي تعد محورا رئيسيا في تكلفة الأعمال الإنشائية.
وأضاف فكري، أن منح البنوك تمويل للأراضي التي تمتلكها الشركات التي لها جدارة ائتمانية وتحصل على تمويلات لمشروعاتها سوف يحل الكثير من الأزمات التي تواجه السوق مؤخرا، حيث إن التمويل العقاري يعتبر أحد الأعمدة الرئيسية للسوق، في ظل تراجع القدرة الشرائية للمواطنين وارتفاع التكلفة، موضحا أن هذا القرار جاء ضمن مجموعة الإجراءات التي اتخذها البنك المركزي للنهوض بقطاع التنمية العمرانية، والذي توليه الدولة اهتماما كبيرا من خلال تقديم حوافز عدة لتنشيطه ومساندته.
قرارات الدولة تضع مصر في مصاف الدول المتقدمة
وأشاد عضو شعبة الاستثمار العقاري، بالجهود المكثفة والمستمرة والقرارات التي اتخذتها الدولة، للحد من تداعيات فيروس كورونا، سواء تلك المتمثلة في مبادرات البنك المركزي، أو تطبيق الإجراءات الاستباقية للحفاظ على صحة المواطنين، إضافة إلى القرارات المهمة والحوافز التي أقرتها لدعم القطاعات التي تأثرت اقتصاديا، فضلا عن الاحترافية العالية التي اتبعتها في إدارة الأزمة، وهو ما يضع مصر في مصاف الدول المتقدمة.
وفي السياق ذاته قال المهندس هاني العسال، عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، إن التعديلات التى أقرها البنك المركزي بشأن ضوابط وقواعد التمويل المصرفي لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، موضحا أن المبادرة جيدة جدا وتساهم في تخفيف العبء عن الشركات العقارية.
ضرورة مشاركة البنوك في تحقيق الخطة القومية لمضاعفة المعمور
وقال إن الدولة المصرية سبق وأن دعمت الشركات العقارية من خلال تسهيل إجراءات التراخيص والقرارات الوزارية المتعلقة بمشروعاتها، حيث أصبح المستثمر لا يعاني في الحصول على هذه الموافقات كما كان في السابق.
وطالب بضرورة تيسير الإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري للعملاء لزيادة حركة وحيوية القطاع العقاري، وأن تشارك البنوك بشكل أكبر مما هي عليـه الآن لدعم ومساندة الدولة في خطتها القومية لمضاعفة الرقعة السكنية.
وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري أخذت على عاتقها خلال الفترة الماضية مسؤولية التمويل العقاري وحان الوقت الآن لدخول البنوك للقيام بذلك عن طريق سداد ثمن الوحدة السكنية للشركة المطورة وتقسيطها للعميل، مما يسهم في زيادة حركة السوق العقاري بشكل أكبر مما هو عليه الآن، موضحا أن حجم الطلب على وحدات الإسكان المتوسط والاقل من المتوسط كبير للغاية بعكس الإسكان الفاخر الذي يعاني من تخمة في المعروض منه.
وعن احتياج السوق العقاري لنظام شراكة المطور مع الدولة أكد أن الطرح الثاني من العاصمة الإدارية الجديدة يجب أن يعتمد على دخول شركة العاصمة الإدارية الجديدة في شراكة مـع المطورين العقاريين، وذلك من أجل تعمير وتطوير المدينة بشكل أسرع، لافتا إلى أن التداعيات التي يشهدها القطاع حاليا؛ لا تمكن الشركات العقارية من سداد قيمة الأرض في ظل قيامها بضخ السيولة المالية التي تمتلكها في الأعمال الإنشائية.
وكان البنك المركزي في جلسته المنعقدة في فبراير الماضي، أقر تعديلًا بشأن ضوابط وقواعد التمويل المصرفي لشركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، حيث تم تعديل البند رقم (1) ليصبح على النحو التالي أن تكون الأرض المقام عليها الوحدات السكنية مملوكة للشركة المقترضة أو صدر بها قرار تخصيص من الجهة المالكة لها، مع إمكانية منح تمويل للمشروعات العقارية القائمة على المشاركة بين شركات التنمية العقارية وجهات حكومية أو شركات خاصة، وذلك شريطة التأكد من توافر جدارة ائتمانية وسمعة جيدة وملاءة مالية مرتفعة لجميع الأطراف، كما أدخل المركزي تعديلا على البند (2) للتأكيد على ما ورد بالبند رقم (3)، مع ضرورة قيام البنك بإلزام الشركة بتقديم جدول زمني مفصل للانتهاء من أعمال الإنشاءات، وذلك لكل مرحلة من مراحل المشروع، على أن يتم مراجعة حجم الإنجاز الفعلي مع الجدول الزمني من قبل الجهة الاستشارية المختصة، للتأكد من جدية الشركة في إنهاء المشروع، وأن التمويل ليس بغرض المضاربة في العقارات أو تجنيبها للاستفادة من فروق الأسعار.
وقام البنك المركزي بتعديل المادة الثالثة من القرار لتصبح يقوم البنك بفتح حساب خاص لخدمة المشروع تودع فيه كل متحصلات بيع الوحدات السكنية من مقدمات وأقساط وغرامات تأخير وعمولات مقابل أعمال إضافية وأموال الشركات الذاتية المخصصة للمشروع وغيرها، وكذلك فتح حساب آخر جارى مدين يتم من خلاله صرف التمويل المقدم من البنك، ولا يستخدم رصيد الحسابات المشار إليها إلا في الإنفاق على المشروع أو سداد مديونية الحساب الجاري المدين، وبما يتناسب مع ما تم تنفيذه من المشروع، وفقا لما تقر به الجهة الاستشارية المشار إليها في المادة الأولى بند (3) من ذات القرار.
وأضاف المركزي بندا جديدا ثالثا، يتضمن إمكانية السماح للبنوك بتمويل أقساط الأراضي المستحقة على عملائها الحاصلين على تسهيلات ائتمانية قائمة من شركات التنمية العقارية العاملة في مجال إنشاء الوحدات السكنية بغرض بيعها، وذلك شريطة أن يتم منح التمويل ضمن التسهيل القائم لشركة التنمية العقارية، وذلك فقط في حالة تعرض الشركة لعجز في السيولة، يحول دون تمكنها من سداد الأقساط المستحقة للجهة مالكة الأرض من مواردها الذاتية، مع قيام البنك بإجراء الدراسة الائتمانية اللازمة للتحقق من ذلك.
كما حدد البنك المركزي، أن تكون الجهة المالكة للأرض إحدى الأجهزة أو الجهات الحكومية، مع قيام البنك بدراسة التدفقات النقدية للمشروع، بعد تضمين قيمة العجز الإضافي المراد تمويله، وذلك للوقوف على جدوى المشروع وقدرة العميل على الوفاء بالتزاماته تجاه جميع الأطراف المعنية، مع التأكيد على أن التمويل الممنوح لشركات التنمية العقارية لتمويل أقساط الأراضي سيتم إضافته إلى إجمالي قيمة المبالغ الممنوحة من البنوك لشركات التنمية العقارية عند حساب الحد الأقصى الوارد بالبند رقم (12) من الكتاب الدوري الصادر بتاريخ 7 أبريل 2019، بشأن ضوابط خصم الأوراق التجارية لشركات التنمية العقارية، دون حق الرجوع على الساحب.
